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部分共有人出租共有房屋是否有效?

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原告:徐某

被告:张某

被告:徐某某

      徐某与徐某某系姐弟关系,同为某市泰安路25号房屋的产权人,徐某一直居住于某市泰安路25号二层,徐某某在外租房居住。200877,张某与徐某某签订《房屋租赁合同》,约定张某承租青岛市泰安路25号房屋(以下简称系争房屋)的底层租赁期服自200991日至2014831,每月租金人民币12,500,每六个月月支付一次,押金为人民币30,000元。张某已向徐某某支付了三个月的租全和全部押全,徐某某至今未向张某交付房屋。张某曾于20107月向青岛市某区人民法院起诉,要求徐某某交付系争房屋的底层并支付违约金;该院于201010效之日起十日内将系争房屋的底楼交付张某并支付张某违约全人民币72,500元。本案中,原告起诉要求法院确认两被告签订的法院认为:张某、徐某某之间签订的《房屋租赁合同》系双万真实意思表示,合法有效。

   

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      根据法律规定,合同外的第三人要求确认合同无效,必须同时证明己方因合同受到损害的事实及合同签订双方在签订合同时有恶意串通的情节。虽然张某、徐某某之间签订的《房屋租赁合同》对徐某行使物权构成妨碍,但徐某既末能举证证明张某、徐某某之间存在恶意串通的事实,亦未就张某在签和订租货合同时已明知徐某不同意将房屋出租的主张提供相应证据,故对于徐某的诉讼请求不予支持。至于徐某因该合同所遭受的损失,可向越权行为人徐某某追索。据此,法院判决:驳回徐某的诉讼请求。案件受理费人民币币300元减半收取,由徐某负担人民币150,退还徐某人民币150元。


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       但律师点评:《物权法》第97条中的“处分”属于所有权权能中占有、使用、收益、处分中的第4,而房屋出租行为属于所有权能中行使收益权的表现,因此对共有房屋的租货不应适用《物法》第97条的规定。而《城市房屋租货管理办法》是建设部强相的行政规章,根据合同法及相关司法解释的规定,认定合同无效业须是合同违反了全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定政法规中规定的效力性强制性规定,因此,《城市房屋租货管办法》不能作为认定出租合同无效的法律依据。因而,认为部分共有人未经其他共有人同意出租房屋的租赁合同无效的观点不成立。


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      本案中,原告并非本案系争房屋租赁合同的当事人,其作为台同外的第三人起诉要求确认两被告之间签订的房屋租赁合同无效,必须举证证明其与该合同有利害关系,其合法利益受到了

害,并且必须证明承租人张某在签订租赁合同时具有恶意。但告并未提供充分的证据证明明上述待证事项,亦未能举证证明张与徐某某之间的租赁合同存在其他具有无效的情形,故法院对其诉讼请求不予支持是正确的。

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